Il problema dei contratti “intermedi”
Mi trovo sempre più spesso a confrontarmi con una criticità legislativa che crea difficoltà concrete sia ai proprietari che agli inquilini: la fascia temporale tra i 18 mesi e i 3 anni.
La legge italiana prevede essenzialmente due tipologie di contratto:
I contratti transitori, utilizzabili per esigenze temporanee documentabili, con durata da 1 a 18 mesi massimo.
I contratti residenziali ordinari, con durata minima di 4 anni + 4 di rinnovo automatico (contratti liberi) oppure 3 anni + 2 (contratti a canone concordato).
Chi rimane escluso?
Esiste una categoria significativa di persone che si trovano in una terra di nessuno contrattuale:
- Lavoratori trasferiti temporaneamente per progetti della durata di 3 anni
- Professionisti con contratti a termine superiori ai 18 mesi ma inferiori ai 3 anni
- Persone in fase di separazione che necessitano di una soluzione abitativa temporanea
- Dottorandi e ricercatori con borse di studio ma provenienti da università di altre città
Il paradosso per il proprietario: se vuole fare un contratto transitorio, l’esigenza manifesta dal conduttore supera i 18 mesi previsti dalla legge. Il contratto non si può fare.
Il paradosso per l’inquilino: se cerca un contratto residenziale di 3+2 o 4+4 anni, difficilmente un proprietario accetterà di vincolarsi con chi ha un contratto di lavoro di durata inferiore alla durata minima contrattuale. Manca la garanzia di continuità reddituale. Ma lo stesso inquilino è reticente a fare un contratto della durata superiore alla sua reale esigenza.
La questione della documentazione: non basta dichiarare, bisogna provare
Ed è qui che si scontra la realtà quotidiana con la burocrazia: l’esigenza transitoria non può essere semplicemente dichiarata, deve essere documentata.
Le associazioni di categoria dei proprietari (come Confedilizia, Uppi, Asppi) e degli inquilini (come Sunia, Sicet, Uniat) che devono approvare e vistare i contratti transitori richiedono giustamente la documentazione comprovante l’esigenza temporanea.
Esattamente come per gli studenti universitari serve il certificato di iscrizione all’università, per i lavoratori servono contratti a termine, per i trasferimenti temporanei servono lettere dell’azienda, e così via.
Ma cosa succede quando l’esigenza c’è, è reale, ma supera i 18 mesi? Nessuna associazione può dare il suo consenso, perché la legge non lo contempla.
La mia esperienza quotidiana: dire di no quando vorrei dire sì
Ogni giorno mi confronto con aspiranti inquilini che ricadono esattamente in questa fascia d’ombra. Persone con esigenze abitative legittime, documentabili, ma impossibili da contrattualizzare secondo la legge.
E ogni volta devo dare spiegazioni che li sconcertano.
La reazione è sempre la stessa: “Ma lei è l’unico così esigente, così puntiglioso!”
E purtroppo è vero. Mi hanno detto che sono l’unico agente che si rifiuta di procedere.
Il mercato sommerso dei contratti irregolari
Nel corso degli anni mi sono capitate tra le mani decine e decine di contratti stipulati in questa zona grigia:
- Contratti gestiti direttamente da proprietari e inquilini inconsapevoli della normativa
- Contratti redatti da colleghi agenti immobiliari poco scrupolosi che pur di chiudere una pratica procedono tranquillamente a contrattualizzare esigenze transitorie con durate superiori ai 18 mesi
Sono… contratti… assolutamente… irregolari!!!! Carta straccia.
L’illusione della registrazione
La cosa più grave è che tantissime persone credono che registrare il contratto all’Agenzia delle Entrate significhi che il contratto è regolare.
Molti sono ignari, altri fanno finta di non saperlo: la registrazione è un adempimento fiscale. Punto e basta. L’efficacia contrattuale è pari a zero.
L’Agenzia delle Entrate non verifica la conformità contrattuale alle normative sulle locazioni. Accetta qualsiasi contratto e incassa le imposte di registro.
Ma sotto il punto di vista della regolarità contrattuale, quei contratti rimangono carta straccia, invalidi, impugnabili.
Il caso ancora più assurdo: gli studenti universitari
C’è poi un’incongruenza legislativa che riguarda specificamente i contratti per studenti universitari fuori sede.
Il requisito della residenza originaria
Per poter stipulare un contratto per studenti universitari, la normativa richiede che lo studente sia residente in un comune diverso da quello in cui ha sede l’università.
Primo paradosso, ti faccio un esempio: uno studente residente ad Arenzano (comune confinante con Genova) che si iscrive all’Università di Genova può usufruire di un contratto per studenti universitari. Anche se è un comune confinante, anche se l’università la raggiunge con mezz’ora di treno. Formalmente è “fuori sede”.
Il tranello della residenza trasferita
Molti studenti, per necessità burocratiche o per accedere a servizi, dopo aver stipulato il contratto, trasferiscono la residenza nell’appartamento dove vivono a Genova. Il contratto rimane valido perché al momento della stipula erano effettivamente residenti in altro Comune.
Secondo paradosso: quando il contratto scade (solitamente dopo 12 mesi) e lo studente vuole rinnovare, si trova in una situazione kafkiana:
- Ora è residente a Genova
- L’università è a Genova
- Non è più “fuori sede”
- Non può rinnovare con un contratto per studenti universitari
Lo studente che ha trasferito la residenza per motivi pratici si trova di fatto escluso dalla tipologia contrattuale pensata proprio per lui, costretto a cambiare appartamento o a stipulare un contratto ordinario con durata minima di 3 anni che probabilmente non rispetta le sue reali necessità.
Una legislazione che non segue la realtà
Questi esempi dimostrano come la normativa sulle locazioni, nata con l’intento di tutelare sia proprietari che inquilini, finisca per creare zone d’ombra dove nessuna delle due parti trova protezione adeguata.
Come professionista del settore, mi trovo quotidianamente a dover dire di no a persone che hanno esigenze abitative legittime ma che la legge non contempla.
E a spiegare che tantissimi altri colleghi questi “no” non li dicono, lasciando proprietari e inquilini esposti a rischi legali.
Perché quando un contratto è irregolare, le conseguenze ricadono su entrambe le parti. E scoprirlo dopo è sempre troppo tardi.
ACROPOLI IMMOBILIARE: ha in gestione 413 contratti di locazione.
ACROPOLI IMMOBILIARE è odiata dall’ordine degli avvocati di Genova.
Perchè è odiata? perchè su 413 contratto abbiamo solo 2 casi in sofferenza. Niente di grave eh….. Però noi ci patiamo e non vediamo l’ora di risolverli.
Devo dirti di passare da noi per la tua casa in affitto?
Eh te lo dico…..
Scrivici: info@acropoliimmobiliare.it
Telefonaci: 010.562546
Fatti una passeggiata: Via Fieschi 3/27 – 16121 Genova
