Ti è mai capitato di sentire qualcuno dire:
“Non comprare quella casa, viene da una donazione”?
Ecco, questa è stata per anni la frase che ha bloccato migliaia di compravendite in Italia.
Ma da dicembre 2025 le cose sono cambiate radicalmente, e te lo spiego in modo semplice.
Il problema di prima: un incubo che poteva durare 20 anni
Immagina questa scena:
I tuoi genitori ti donano la casa dove vivi.
Dopo qualche anno, decidi di venderla a Luca, che la compra regolarmente pagando il giusto prezzo.
Tutto sembra perfetto, vero?
Sbagliato.
Con le vecchie regole, quando i tuoi genitori sarebbero andati in Paradiso, i tuoi fratelli (o altri eredi) avrebbero potuto dire:
“Ehi! Quella donazione ha danneggiato la nostra quota di eredità!”
E a quel punto potevano rivalersi… indovina su chi? Non su di te che hai ricevuto la donazione, ma su Luca, il povero acquirente che aveva comprato la casa in buona fede!
Sì, hai capito bene: Luca rischiava di perdere la casa o di dover pagare soldi per tenerla, anche dopo 10 o 15 anni dall’acquisto. Un vero incubo.
Le conseguenze? Un quota di mercato paralizzato
Questo meccanismo assurdo (che si chiamava “azione di restituzione”) ha creato problemi enormi:
- Le banche dicevano “no” ai mutui: se volevi comprare una casa da donazione, buona fortuna a trovare una banca disposta a darti un mutuo. Troppo rischioso per loro, perché se tu non potevi più pagare e loro dovevano prendere la casa… beh, poteva arrivare un erede a reclamarla.
- Assicurazioni: si, questa era la soluzione; la risolvevi. Io l’ho sempre vista come una tangente…
- Svalutazione degli immobili: una casa da donazione valeva automaticamente meno sul mercato. C’era chi scappava, non acquistava, conoscendo questi rischi; esagerati, diciamolo, ma c’erano quando l’assicurazione era presente.
La riforma: finalmente aria pulita
Dal 18 dicembre 2025 è entrata in vigore la nuova legge che ha fatto piazza pulita di questi problemi:
Se compri una casa che il venditore ha ricevuto in donazione, nessuno potrà più chiederti di restituirla. Punto.
Gli eredi che si sentono danneggiati dalla donazione possono ancora far valere i loro diritti, ma solo nei confronti di chi ha ricevuto la donazione (il donatario), non verso te che l’hai comprata successivamente dal donatario. Possono chiedere soldi, non più la casa.
È come dire: “Le questioni di famiglia restano in famiglia, gli estranei non c’entrano niente.”
I vantaggi concreti per te
Questa riforma cambia tutto, sia se vuoi comprare che se vuoi vendere:
- Mutui? Nessun problema: le banche ora accettano senza problemi immobili di provenienza donativa come garanzia.
- l’assicurazione rimane necessaria, si: ma solo per proteggere chi vende l’immobile pervenuto da donazione dal dover rimborsare il valore e non la restituzione dell’immobile. C’è una bella differenza!
- Valore di mercato normale: una casa da donazione vale quanto una casa “normale”. Il mercato si è sbloccato. Io per lo meno lo spero… è importante che questo meccanismo risolutivo venga capito.
- Pianificazione familiare serena: se i tuoi genitori vogliono donarti la casa ora (magari per anticipare l’eredità), possono farlo senza il timore di bloccarti la possibilità di venderla in futuro.
Cosa cambia per gli eredi?
Qualcuno potrebbe chiedersi: “E i diritti degli eredi? Non li stiamo cancellando?”
No, assolutamente. Gli eredi legittimari (figli, coniuge) mantengono tutte le loro tutele. Se una donazione danneggia la loro quota di legittima, possono ancora farsi valere.
La differenza è che ora possono solo chiedere soldi (un “diritto di credito”) a chi ha ricevuto la donazione, con tutto il suo patrimonio. Non possono più andare a rompere le scatole a chi ha comprato la casa successivamente.
Come ti ho scritto prima: chi vende è opportuno che si tuteli con una assicurazione.
È un equilibrio più giusto: si proteggono gli eredi ma si tutelano anche gli acquirenti in buona fede.
Perché è importante per te
Parliamoci chiaro: in Italia ci sono circa 200.000 donazioni di immobili ogni anno. Sono numeri enormi. Fino a ieri, una parte consistente del mercato immobiliare era praticamente bloccata o fortemente penalizzata. Le assucrazioni gongolavano e continuano a gongolare, comunque.
Con questa riforma:
- Se stai cercando casa, hai molte più opportunità (a prezzi più giusti)
- Se hai ricevuto una casa in donazione, finalmente puoi venderla senza problemi
- Se sei un genitore che vuole aiutare i figli, puoi farlo con serenità
Il mio consiglio da agente immobiliare
Dopo 39 anni in questo settore, posso dirti che questa è davvero una svolta storica. Ho visto troppe compravendite saltare per paura delle donazioni, troppe famiglie bloccate, troppi giovani che non riuscivano ad avere il mutuo.
Ora il mercato respira. Se hai dubbi su una casa di provenienza donativa, parliamone insieme. Ti spiego esattamente la situazione specifica e ti aiuto a capire se è l’occasione giusta per te.
Perché ricorda: una casa è sempre una casa, e se è quella giusta per te, la provenienza non deve più essere un ostacolo.
Fabio Burlando
ACROPOLI IMMOBILIARE
📞335.6663881
