Ti ritrovi un appartamento vuoto e non sai cosa fare?
Ti trovi davanti al bivio:
— lo tengo e lo affitto?
— oppure lo vendo e faccio altro con quei soldi?
La risposta giusta dipende da cosa hai, da quanto vale e — soprattutto — da come lo gestisci. Qui ti racconto come ragiono io con i miei clienti quando si trovano in questa situazione.
Ehi Milanesi! Ci siete?
Se pensi che Genova sia un po' ferma, ti sbagli di grosso. È un cliché difficile da smontare, ma i numeri lo smontano da soli.
Genova è la città italiana con il rendimento annuo lordo da locazione più alto tra le grandi città: 7,5% nel primo semestre 2025, davanti a Palermo e Verona. Milano si ferma al 4,5%, Roma al 5,2%.
Questo significa che con lo stesso capitale, a Genova guadagni quasi il doppio di quanto guadagneresti affittando a Milano.
Il motivo è semplice: i prezzi di acquisto sono ancora molto contenuti rispetto ai canoni di mercato. Questo squilibrio — che a Milano non esiste più da anni — è esattamente la finestra di opportunità in cui mi muovo ogni giorno.
Grafico 1 · Rendimento annuo lordo da locazione
Bilocale ~65 mq · grandi città italiane · fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa, primo semestre 2025
I rendimenti si riferiscono a locazioni a lungo termine, non a locazioni brevi o turistiche. Dati Tecnocasa H1 2025.
Il caso concreto: un quadrilocale da €200.000 a San Fruttuoso
Prendiamo un esempio reale. Un appartamento quadrilocale di circa 100 mq in zona San Fruttuoso, valore di mercato €200.000. Lo affitti a €650 al mese con contratto a canone concordato — tassato al 10% con cedolare secca, IMU ridotta.
Sembra una buona rendita. Ma se fai i conti con attenzione — cedolare, IMU calcolata sulla rendita catastale reale, riserva per condominio e imprevisti — il margine netto che ti rimane è molto più stretto di quello che immagini. E soprattutto, hai tutto il tuo capitale immobilizzato in un solo immobile, in un solo posto, con un solo inquilino.
Esiste un'alternativa che, con lo stesso budget, produce risultati molto diversi.
Grafico 2 · Tre scenari a confronto
Scenario A: quadrilocale €200k + PAC · Scenario B: 3 bilocali concordato + PAC + reinvestimento · Scenario C: €200k lump sum in ETF bilanciato
| Voce | Scenario A | Scenario B |
|---|---|---|
| Capitale in immobili | €200.000 | €180.000 |
| Spese accessorie (ag. + notaio + 9% registro) | incluse | €30.000 (3×€10k) |
| Capitale iniziale PAC ETF | €0 | €20.000 |
| Canone mensile lordo | €650 | €1.350 (3×€450) |
| Rendita catastale (base IMU) | €850/anno | €400/anno × 3 |
| IMU annua (concordato −25%, al. 0,86%) | €921 | €1.300 (3×€433) |
| Cedolare secca 10% annua | €780 | €1.620 |
| Rendimento lordo su capitale investito | 3,9% | 9,0% |
| PAC mensile (75% del canone lordo) | €487,50 | €1.012,50 |
Patrimonio totale a scadenza
—
1 immobile rival. + PAC ETF
Patrimonio totale a scadenza
—
immobili rival. + PAC ETF
IMU: rendita catastale × 1,05 × 160 × 0,75 (riduzione concordato) × 0,86%. Cedolare secca 10% su canone concordato art. 2, c.3, L.431/98. Rivalutazione immobili +1%/anno. ETF 5,5%/anno: simulazione indicativa, non garantita. Il 4°, 5° e 6° immobile vengono acquisiti con il PAC senza nuovo capitale esterno.
La logica dei tre bilocali
Con €200.000 puoi comprare tre bilocali in zone dignitose di Genova a circa €50.000 l'uno. Non è difficile trovarli — io li trovo regolarmente. Aggiungi €10.000 a immobile per le spese accessorie (agenzia, notaio, imposta di registro al 9%) e arrivi a €180.000 investiti in mattone, con €20.000 da destinare subito a un piano di accumulo in ETF.
Ogni bilocale, affittato a canone concordato a €450 al mese, ti porta a €1.350 lordi mensili totali — più del doppio del quadrilocale. Stessa fiscalità agevolata, stesso mercato, stesso rischio normativo. Ma tre inquilini invece di uno, tre immobili che si rivalutano invece di uno, e un flusso di cassa che ti permette di reinvestire.
La cosa più interessante è quello che succede dopo: il 75% dei canoni confluisce ogni mese in un portafoglio ETF bilanciato. Quando quel portafoglio raggiunge €80.000, compri un quarto immobile. Il contributo mensile al PAC aumenta, la soglia si raggiunge più in fretta, e così via. È un meccanismo che si autoalimenta.
Grafico 3 · Composizione del patrimonio anno per anno
Quota immobiliare (rivalutata) e quota ETF per ciascuno dei tre scenari. Scenario C: solo ETF, nessun immobile.
Scenario A — a scadenza
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Scenario B — a scadenza
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Scenario C — a scadenza
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100% ETF, 0% immobili
massima liquidità
Passando il mouse sulle barre vedi la composizione percentuale precisa per ogni anno. Rivalutazione immobili +1%/anno. ETF 5,5%/anno. Fiscal. capital gain ETF (26%) non inclusa nello Scenario C.
E se vendessi tutto e comprassi solo ETF?
È una domanda legittima. L'ho messa nel confronto. €200.000 investiti in un portafoglio bilanciato al 5,5% annuo crescono in modo pulito, senza telefonate di inquilini, senza bollette condominiali, con massima liquidità. Ma non generano reddito nel percorso, e a 15 anni il risultato è inferiore allo scenario dei tre bilocali — che nel frattempo ha prodotto reddito ogni mese e ha comprato altri immobili con quel reddito.
Ognuno ha la sua propensione al rischio e alla complessità. Io non ti dico cosa è giusto in assoluto. Ti dico cosa funziona, cosa ho visto funzionare in quasi quarant'anni su questo mercato, e ti aiuto a capire cosa è adatto a te.
Chi sono e perché te lo dico
Mi chiamo Fabio Burlando, sono titolare di Acropoli Immobiliare a Genova.
Dal 1° settembre 1986 batto le vie di Genova per immobili. Un po' ne so.
Non guadagno di più se ti convinco a comprare qualcosa che non ti conviene.
So dove conviene mantenere una proprietà e dove invece è meglio disinvestire per spostare, diversificare e frammentare il capitale.
Gestisco oltre 400 contratti di locazione in città. 132 stanze per studenti universitari.
Seguo investitori privati sullo sviluppo di piccoli portafogli immobiliari.
Conosco il mercato zona per zona, taglio per taglio.
Non sono il consulente che ti dice quello che vuoi sentire — sono quello che ti dice quello che devi sapere, anche quando è più complicato da spiegare.
Se hai una situazione simile a quella descritta qui, o anche solo la curiosità di capire cosa renderebbe meglio il tuo capitale, scrivimi.
Scrivimi