Molti proprietari continuano a tenere i loro immobili in affitto con un contratto di locazione “libero” (4+4) convinti che sia la scelta più semplice e vantaggiosa.
In realtà, nella maggior parte dei casi non è così: con una semplice modifica del contratto si possono risparmiare centinaia di euro ogni anno, senza toccare il canone e senza creare alcun disagio all’inquilino.
Lo dimostra bene un caso reale.
📌 Il caso concreto: l’appartamento di Franco
Franco affitta un appartamento con un classico contratto 4+4 a 685 €/mese.
Canone annuo: 8.220 €.
Vediamo cosa paga oggi con il contratto attuale e cosa pagherebbe passando a un canone concordato (3+2) 👇
📊 Confronto tasse: contratto 4+4 vs contratto 3+2
| Voce fiscale | Contratto 4+4 (oggi) | Contratto 3+2 (canone concordato) | Risparmio annuo |
|---|---|---|---|
| Cedolare secca (21% → 10%) | ~1.726 € | ~822 € | ~904 € |
| IMU annuale | ~937 € | ~702 € | ~234 € |
| Totale tasse annue | ~2.663 € | ~1.524 € | ~1.139 € |
✅ Risparmio totale: circa 1.139 € all’anno, mantenendo lo stesso inquilino e lo stesso canone.
📉 Perché succede: i due vantaggi principali
1️⃣ Cedolare secca più bassa
Il contratto a canone concordato gode di una cedolare secca ridotta dal 21% al 10%, con un risparmio immediato sull’imposta sui canoni percepiti.
2️⃣ IMU agevolata del 25%
La legge nazionale prevede una riduzione del 25% dell’IMU per gli immobili locati con contratto concordato.
Nel caso di Franco, con una rendita catastale di 581,01 €, l’IMU passa da circa 937 € a 702 € l’anno.
Peccato solo che da luglio 2025 il Comune di Genova abbia eliminato l’ulteriore detrazione comunale del 25% introdotta negli anni precedenti, scelta politica dell’amministrazione.
Molti addetti ai lavori però ritengono che verrà reintrodotta nei prossimi anni.
🤝 Nessuno svantaggio per l’inquilino
Per chi vive nell’immobile non cambia nulla:
- paga lo stesso affitto
- mantiene la residenza
- può ottenere detrazioni IRPEF annuali fino a 495 €, a seconda del reddito:
| Reddito annuo inquilino | Detrazione annua IRPEF |
|---|---|
| Fino a 15.493,71 € | 495,80 € |
| 15.493,72 € – 30.987,41 € | 247,90 € |
| Oltre 30.987,41 € | Nessuna detrazione |
⚠️ Il grande equivoco: il commercialista non fa consulenza
La maggior parte dei proprietari non riceve mai questo consiglio dal proprio commercialista.
Non per incompetenza: semplicemente, il suo ruolo è gestire contabilità e dichiarazioni, non suggerire strategie fiscali.
Chi conosce bene il mercato immobiliare sa invece che trasformare un contratto può cambiare radicalmente la redditività di un immobile, senza sforzi e senza rischi.
🧭 Conclusione: cambiare contratto conviene davvero
Il caso di Franco dimostra un fatto semplice ma fondamentale:
- ✅ stesso inquilino
- ✅ stesso canone
- ✅ stesso immobile
👉 ma oltre 1.100 € di risparmio fiscale all’anno.
Se hai un contratto di locazione 4+4 ancora in corso, probabilmente stai pagando più tasse del necessario.
Con un’analisi gratuita possiamo calcolare il canone concordato applicabile al tuo immobile e mostrarti nero su bianco quanto potresti risparmiare ogni anno.
💡 Molti proprietari scoprono questo “tesoro nascosto” solo quando qualcuno glielo spiega con i numeri. Ora quei numeri li hai davanti: il prossimo passo è decidere se continuare a pagare troppo… o iniziare a risparmiare davvero.
