Una storia (dell’orrore) immobiliare. Prossimamente su NETFLIX.
Un agente immobiliare piemontese riceve l’incarico di vendere un appartamento a Genova.
Non conosce il mercato genovese; si rivolge a me.
Fin qui, tutto bello bellissimo. Mi succede un sacco di volte di ricevere incarichi da colleghi foresti.
I Protagonisti del film (dell’orrore… ricorda)
- L’agente immobiliare piemontese; lui esce di scena, diciamo una “comparsata” (buon per lui)
- L’avvocato della parte venditrice (l’assassino)
- Il geometra genovese (il complice)
- E io: l’agente che “fa le pulci” (il Tenente Colombo)
La Visura Catastale Rivela il Problema
Come sempre analizzo attentamente la visura catastale storica – quella che racconta tutti i passaggi di proprietà nel tempo.
Ed è qui che il mio occhio si ferma: C’è un buco nella catena dei passaggi.
La sequenza dei proprietari nella storia degli ultimi 20 anni dovrebbe essere: A → B → C → D
Ma nella visura vedo: A → C → D
Dove è finito B? Manca un passaggio di proprietà.
“No, Tranquillo, È Tutto Regolare…”
La risposta dell’avvocato è perentoria: “Tranquillo… Il passaggio è avvenuto per atto giudiziario, non serviva la successione. Fammi finire la successione da C a D e poi puoi procedere”.
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FINE PRIMO TEMPO – prendo anche per te pop-corn e Coca-Cola?
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Rientriamo in sala. Come sempre il morto ci scappa nel secondo tempo
Il geometra intanto sta lavorando a una sanatoria per conto di D (l’attuale proprietario per successione), ma non si è accorto che l’immobile è ancora intestato aC!
Porca trota… ma non la hai vista la visura catastale storica? Sei geometra?
Ricapitolando:
- Manca la successione da A a B (coperta, secondo l’avvocato, da atto giudiziario)
- Non è ancora stata fatta la successione da C a D
- La sanatoria non può essere fatta senza i 2 passaggi di proprietà nella cronologia
Ma non è finita…
Oggi il geometra va in catasto: chiede se può registrare, intanto, il passaggio tra A → B (quello supportato da atto giudiziario, per capirci)
Porca trota, avvocato… ma non lo sapevi che un atto giudiziario non è sufficiente? Sei avvocato?
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“Eh ma tu sei troppo severo!”
“Fabio, sei un rompipalle. Sei troppo pignolo. Perché devi sempre trovare problemi?”
Cosa ti rispondo? Io i problemi non li creo, li TROVO, prima.
Due Filosofie di Lavoro
Approccio 1: “Mettere la pezza dopo”
- Si firma il preliminare
- Si fa versare la caparra
- si incassano le provvigioni (spesso qui cala il sipario per la controfigura del Tenente Colombo)
- E POI si cerca di risolvere i problemi in corsa
- Spesso scaricato tutto su venditore e acquirente inconsapevoli. Intanto le provvigioni la controfigura del Tenente Colombo le ha messe in saccoccia
Approccio 2: “Cerco i problemi prima” (il mio)
- Analizzo tutta la documentazione PRIMA
- Identifico ogni intoppo
- Pretendo che venga risolto
- SOLO DOPO metto l’immobile sul mercato
- PS: siccome sono un tonno… le provvigioni me le faccio pagare al rogito
Questo Approccio È Fondamentale
Immagina: hai trovato la casa dei sogni, firmato il preliminare, versato 40.000 euro di caparra, pagate le provvigioni, hai dato disdetta per l’affitto dell’appartamento dove vivi.
E poi, a 10 giorni dal rogito, scoprite che manca una successione. Altri 2-3 mesi di attesa. Cosa vuoi che sia!
Ti sembra normale?
Conclusione
Essere severi nell’analisi documentale non è essere pignoli. È essere (dovere) professionali.
Io continuerò a essere quel “rompipalle” che controlla, verifica, e fa le pulci….. Prima. Non dopo.
Se sei un acquirente o un venditore, ricorda: un agente “pignolo” è il tuo miglior alleato.
Fabio Burlando
PS: Quello nella foto non sono io. E’ il Tenente Colombo. Io non porto la cravatta, non fumo e non ho tutti i suoi capelli
