Veniamo subito al dunque e alziamo il coperchio sull’importante novità che notai e agenti immobiliari consapevoli stanno ancora tenendo in un certo riserbo per timore.
Il 29 agosto 2017 è entrata in vigore la legge 124 del 04.08.2017 che all’articolo 1 comma 142 definisce, in parole povere, che l’acquirente in sede di atto notarile può inderogabilmente pretendere che il saldo prezzo da riconoscere alla parte venditrice venga depositato presso il notaio in un conto corrente bancario dedicato; il notaio metterà a disposizione della parte venditrice i fondi qui versati al momento dell’avvenuta trascrizione presso la conservatoria dei registri immobiliari.
Il deposito del prezzo dal notaio
Apriti cielo!
- Come!!! Io vendo e non prendo i soldi?
- Esatto ma è comprensibile che sia così
- Perché?
- Perché l’acquirente diviene effettivamente proprietario non al momento in cui sottoscrivete il rogito, ma dal momento in cui il notaio ha trascritto la compravendita. Anzi dal momento in cui la trascrizione si è consolidata.
- Cioè?
- Ti spiego…. il notaio, ai fini fiscali, ha tempo 30 giorni dalla data del rogito per recarsi in conservatoria e procedere alla richiesta di trascrizione; si, alla richiesta; perchè, prima che questa richiesta si consolidi passano 11 giorni lavorativi.
Vero è che i notai nel giro massimo di una settimana provvedono all’adempimento. Ma gli 11 giorni lavorativi rimangono e l’obbligo fiscale, ripeto, è nei 30 giorni.
- Capirai bene quindi il rischio.
- Scusa no… non l’ho capito.
- Ok: non succederà con te perché sei un angioletto, ma nel caso fossi venditore maldestro e ti recassi il giorno dopo presso un altro notaio (ma potrebbe essere stato anche il giorno prima!) a stipulare un’altra compravendita per lo stesso immobile, tale notaio ignaro del tuo doppio gioco (gli è impossibile constatarlo) procederebbe alla vendita e, se più tempestivo del collega, recandosi in conservatoria per trascrivere la vendita farebbe sì che l’altro malcapitato acquirente si ritroverebbe con pagamento effettuato e acquisto sognato.
E tu in saccoccia i soldi di due vendite.
- Ci siamo capiti ora?
- … Ora si. Non male però! Mmmmm…. averlo saputo prima 😉
Raccontata la favoletta…. trovo giusta la legge la legge 124 del 04.08.2017?
Si, molto; anzi no. Perché?
A) non ci dovevamo arrivare così in ritardo. Nei paesi evoluti è così da tempo.
B) Questa legge prevede che se una delle parti lo richiede può inderogabilmente imporlo all’altra parte.
Naturalmente sarà l’acquirente a richiederlo. Questa procedura (deposito del prezzo) dovrebbe essere obbligatoria di default, sempre; non a discrezione di una parte.
Perché? Non per altro per evitare di creare imbarazzi tra le parti: acquirente serpente, venditore permaloso.
C) E poi, un’ultima cosa a cui non ho ancora trovato riscontro: se è giusto che la consegna del prezzo avvenga a trascrizioni avvenute mi sembra altrettanto giusto che la consegna dell’immobile avvenga in concomitanza di ciò; non al rogito, come siamo abituati a vedere. Vi pare?
Nella legge non se ne parla.
Legge fatta ad minkiam. Come al solito senza ragionare dalla prospettiva delle parti.
Detto questo….
Io consiglierò vivamente ai venditori, già in sede di incarico di vendita, di farsi una ragione su questa procedura; di conseguenza organizzarsi nelle tempistiche nel caso in cui la vendita fosse seguita da altre operazioni che vedessero coinvolti i fondi da ricevere a posteriori, anche se di pochi giorni.
Non dimenticando che ogni accordo contrario alla legge (quindi anche a questa) sarà inapplicabile: dicasi che se in fase di proposta di acquisto/accettazione, o successivo preliminare, si scrivesse “tra le parti si conviene di non applicare quanto previsto da ‘sta mink… di legge” se al rogito l’acquirente opta per la stessa il venditore “prende e porta a casa senza mazzi e razzi”.
Facciamocene una ragione!
Che poi… di cosa stiamo parlando?
Ad oggi (anzi ad ieri) tutto quanto si risolve in una ventina di giorni. Ora, vista la novità, i notai saranno stimolati a darci una ulteriore botta.
E allora…… L’importante è la salute.
PS: Come si potrebbe ovviare a tutto questo? Con la trascrizione del preliminare.
Stay tuned… ne parliamo alla prossima.
Altre fonti
- Casa, come evitare i rischi del rogito con il conto ad hoc del notaio
- Deposito prezzo dal notaio anche per i vecchi accordi
